Свобода договора при совершении сделок с недвижимостью

Дурные законы в руках хороших исполнителей — хороши;
и самые лучшие законы в руках дурных исполнителей — вредны.
Фридрих Великий

Ни для кого не секрет, что вторичный рынок жилья в нашей стране нельзя назвать полностью цивилизованным. Если вы становитесь собственником недвижимости, то вас могут поджидать различные неприятные сюрпризы, связанные со сделкой купли-продажи или историей купленной квартиры. Окажется, что квартира приобретена с нарушением закона, и договор купли-продажи судом может быть признан недействительным (благо в действующем Гражданском кодексе достаточно оснований для этого), а также применены последствия недействительности сделки. Никто от этого не застрахован, и ни один специалист не даст гарантии того, что этого не может произойти.
Профессиональные участники рынка недвижимости ищут эффективные способы защиты интересов своих клиентов. Риэлтерские фирмы проводят тщательную проверку истории квартиры и личности продавца, активно внедряют страхование риска утраты права собственности, некоторые фирмы даже берут на себя добровольные обязательства по обеспечению возмещения стоимости объекта недвижимости, купленного при их посредничестве. Все это направлено на снижение риска возникновения судебного спора и как возможное последствие — утрата покупателем права собственности и изъятие жилого помещения.
При заключении договора купли-продажи жилого помещения «камнем преткновения» также яв-ляется и цена продаваемой недвижимости. Для уменьшения расходов на оплату нотариальных услуг, а также в целях освобождения от уплаты подоходного налога, граждане при продаже квартиры, как правило, указывают инвентарную стоимость, либо максимальную сумму в 1 000 000 руб., которая не облагается подоходным налогом, что все равно не соответствует реальным рыночным ценам. Соответственно в случае признания сделки недействительной у покупателя возникает право на реституцию лишь в объеме денежных средств, указанных в договоре купли-продажи.
В стремлении максимально обезопасить покупателя после заключения договора, некоторые уча-стники московского рынка недвижимости сконструировали причудливый «способ защиты», ко-торый, по их мнению, является «панацеей» в случае применения последствий при признании договора купли-продажи недействительным. По рекомендациям риэлтерских компаний, поддерживаемым частью нотариусов, в договор купли-продажи включается условие, предусматривающее специальные имущественные последствия в случае признания договора недействительным.
Данное условие в тексте договора, составленного в простой письменной форме, или нотариально удостоверенного, выглядит так: «Стороны, руководствуясь ст.ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания настоящего договора недействительным по иску Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами, или нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент признания договора недействительным, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры».
Риэлтеры и нотариусы, включая данное условие в договор, мотивируют его законность свободой договора, предусмотренной ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), и разъясняют покупателю его право, в случае признания договора недействительным, на получение от продавца равноценного жилого помещения или рыночной стоимости квартиры.
Свобода договора вместе с равенством участников гражданских отношений и рядом иных прин-ципов относится ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства. Смысл свободы договора в современном гражданском обороте, как предусмотрено в ст. 421 ГК РФ, состоит: в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора, в том числе и построенного по указанной в законодательстве модели.
При всем значении свободы договора она, как и любая иная свобода, имеет свои пределы. В со-ответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Характер гражданско-правовой нормы зависит от степени обязательности для участников граж-данских правоотношений содержащихся в ней правил поведения, и с этой точки зрения различают диспозитивные и императивные нормы гражданского права. Императивной является норма, содержащая в себе правило, которое участники гражданского оборота не могут изменять по своему усмотрению, независимо от возможностей и желания, а допущенные отступления признаются недействительными. Диспозитивной является норма, которая действует лишь по-стольку, поскольку стороны своим соглашением не установили иные условия своего поведения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным на-стоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Не останавливаясь на основаниях признания сделок недействительными и лицах, имеющих на это право, перейдём к последствиям признания сделок недействительными.
Закон устанавливает юридические и имущественные последствия недействительности сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При признании сделки недействи-тельной действия сторон лишаются юридической силы, т.е. правовых последствий, которых они хотели добиться, достичь не удастся. Более того, правоотношение между этими субъектами в принудительном порядке аннулируется, что является важнейшим неимущественным последствием недействительной сделки, от которого производны все иные ее последствия.
Таким образом, при признании договора купли-продажи недействительным ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя (ст. 461 ГК РФ) и иные последствия, преду-смотренные договором утрачивают силу вместе с договором.
Что касается имущественных последствий, то на них влияют основания недействительности, на-личие или отсутствие умысла у сторон (стороны), и применяются они в зависимости от того, име-ло ли место полное или частичное исполнение или нет.
Если стороны полностью исполнили сделку, то применяются следующие имущественные по-следствия:
— возвращение сторон в первоначальное имущественное положение (двусторонняя реституция) — как общее правило, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 167 ГК РФ);
— возвращение добросовестной стороны в первоначальное имущественное положение с одновре-менным обращением того, что недобросовестная сторона передала или обязалась передать добросовестной стороне, в доход Российской Федерации (односторонняя реституция) — как специальное правило, применяемое в случае его прямого установления в законе (например, п. 2 ст. 179 ГК РФ);
— взыскание в доход Российской Федерации всего, что стороны передали или обязывались передать друг другу (недопущение реституции) — как специальное правило, применяемое в случае его прямого установления в законе (например, п. 2 ст. 169 ГК РФ).
Если по заключенной сделке не было исполнения, то независимо от того, каким может быть ее характер, имущественные последствия в виде реституции (двусторонней или односторонней) или взыскания в доход Российской Федерации не могут иметь места.
При частичном исполнении сделки, подпадающей под действия ст. 169 ГК РФ, взыскание в доход Российской Федерации может быть обращено и на то имущество, которое причитается со стороны в качестве встречного предоставления, но не было исполнено. Это единственное исключение, которое допускается законом из общего правила о том, что реституция и взыскание в доход Российской Федерации ограничивается исполненным по сделке, признанной недействительной.
Кроме того, ГК РФ предусматривает специальные основания для требований о возмещении вреда, связанного с недействительностью сделок. Возмещение реального ущерба при признании сделки недействительной и применении к ней последствий недействительности может требовать:
— недееспособная сторона — от дееспособной (ч. 3 п. 1 ст. 171, ч. 2 п. 1 ст. 175, ч. 2 п. 1 ст. 176, п. 3 ст. 177 ГК РФ);
— сторона, совершившая сделку под влиянием заблуждения, от недобросовестного контрагента, который виновно ввел ее в заблуждение (ч. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ);
— сторона, совершившая сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного согла-шения своего представителя с другой стороной, либо кабальную сделку, — от недобросовестного контрагента (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
Все указанные правовые нормы, устанавливающие имущественные последствия недействитель-ности сделок и основания для требования о возмещении вреда, являются императивными, и не могут быть изменены по усмотрению участников договора купли-продажи.
Таким образом, условие в договоре купли-продажи жилого помещения о специальных имуще-ственных последствиях недействительности сделки (в виде предоставления равноценного жилого помещения или денежных средств, помимо уплаченных по договору) является незакон-ным.
Наряду с вышеуказанным условием договора, есть «разновидность», которая предусматривает специальные последствия, как при признании договора недействительным, так и при расторжении договора купли-продажи.
Условие в тексте договора выглядит так: «Стороны, руководствуясь ст.ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения договора или признания его недействительным, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры».
О последствиях недействительности сделки было сказано выше, поэтому хотелось бы обратиться к порядку заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения, и к последствиям расторжения договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собствен-ность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен содержать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете до-говора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора включает в себя следующие объекты: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Передача жилого помещения по договору купли-продажи относится к моменту не заключения, а исполнения договора, в связи с чем, продавцом и покупателем должен быть оформлен пере-даточный акт или иной документ, подписанный сторонами, о передаче жилого помещения. До фак-тической передачи проданного жилого помещения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор купли-продажи не может считаться исполненным.
Если в соответствии с договором купли-продажи продавец передал жилое помещение, а покупа-тель его принял и оплатил, то договор исполнен, а обязательства сторон – прекращены, следовательно, договор уже нельзя расторгнуть.
Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отно-шения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвёл оплаты имущества, продавец не вправе требовать возврата проданного имущества, а в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В случае оплаты покупателем стоимости жилого помещения и отказа продавца от своих обяза-тельств по передаче проданного жилого помещения, покупателю нет необходимости требовать расторжения договора, так как он вправе в соответствии со ст. 398 ГК РФ требовать отобрания жилого помещения у продавца на условиях, предусмотренных договором. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, покупатель вправе потребовать возмещения убытков.
Отличительной чертой купли-продажи является предусмотренная ст. 461 ГК РФ ответственность продавца в случае изъятия товара (вещи) у покупателя третьими лицами по основаниям, возник-шим до исполнения договора купли-продажи. Если товар изъят у покупателя, он в соответствии с указанной правовой нормой имеет право требовать только возмещения убытков, в которые включается стоимость купленного имущества и иные потери. Данная норма не является диспозитивной и не предусматривает для сторон возможности установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
В соответствии со ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ).
Следовательно, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи с указанным условием, не только вводит покупателя в заблуждение относительно возможных последствий признания договора недействительным, или его расторжения, но и допускает нарушение закона.
Нетрудно догадаться, как поведет себя покупатель, если договор купли-продажи будет признан недействительным и суд применит последствия недействительности сделки, предусмотренные законом, а не в соответствии с условиями договора.